Pisos

Nos ha llegado la siguiente consulta que paso a reproducir textualmente para conocimiento de todos vosotros:

"estoy arrendando una propiedad; casa y negocio a la vez,pero el aval me comunica su salida del pais y su incapacidad de seguir respaldando al arrendatario con el contrato. ¿ que debo de hacer ? ¿se puede deshacer el contrato ? ¿ se debe de conseguir otro aval ?
espero su respueta oportuna, muchas gracias!"

En primer lugar deciros que el avalista responde del cumplimiento del contrato exactamente igual que el arrendatario.

Si tal como dices, el avalista del contrato ya no puede atender al cumplimiento del mismo, podrías optar por las siguientes opciones:

1)Por la resolución del contrato, de tal manera que resuelto el contrato, se extingue la fianza. Por lo que habrá que hacer un nuevo contrato de arrendamiento y un nuevo aval (si sigues queriendo contar con otro avalista), o

2)Por el cumplimiento.

La elección de una u otra opción es algo que tendrás que valorar tú mismo, siendo la primera opción la más aconsejable si no quieres ir a juicio.

En alquiler

Hemos recibido la siguiente consulta, la cual paso a reproducir para conocimiento de todos.

"hola,mi consulta es la siguiente,vivo de alquiler en una casa,en la que despues de dos año y terminado el contrato hemos decidido no renovarlo y mudarnos pero en la casa hay algunas mejoras como aires acondicionados,cierre en el patio y rejas en ventana puestas y pagadas por nosotros con el consentimiento del dueño pero verbal no por escrito,en el contrato dice que debo dejar las mejoras hechas si estan por escrito,y el propietario dice que segun ley tengo que dejarselo todo.¿Tengo la obligacion de dejarlo todo?¿que pasaria si desmonto y me lo llevo?"

La consulta que nos planteas es algo controvertida. Debéis saber que los arrendatarios necesitan el consentimiento por escrito del arrendador para realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios o que disminuyan la estabilidad o seguridad de la misma.

Tal y como nos comentas, esas obras se realizaron verbalmente y no por escrito, y es aquí cunado surge el problema. Tendría que ver el contrato entero para ver cómo están redactadas las cláusulas y poder darte una solución.

Como te decía, el problema surge porque las obras se hicieron verbalmente. Se podría considerar que, a pesar de no haber sido las mismas autorizadas por escrito, el propietario ha podido comprobar que las mismas se hicieron y que no se opuso en su momento a ellas, esto es, que al final fueron consentidas por él como si las hubiera autorizado por escrito. Pero claro, esto sería un punto muy discutible y que tendría que valorar en su caso el juez.

La mejor solución, si no quieres acudir a un abogado a que te defienda, es que llegues a un arreglo con tu propietario. Yo no te recomiendo la solución que me planteas de desmontar las obras y llevártelas, porque esto empeoraría las cosas y al final podría demandarte.

Así pues, trata de llegar a un arreglo con tu propietario, y si no lo logras y decides ir a juicio, ponte en contacto con nosotros.

Propiedad horizontal: cerramiento de terreza

Hoy quiero mencionaros y daros a conocer una novedad jurisprudencial en cuanto a la propiedad horizontal que ha venido a establecer el tribunal Supremo sobre el tema, tan problemático y objeto de discusión como es el tema del cerramiento de terrazas en las Comunidades de Propietarios.

Pues bien, la sentencia del Tribunal Supremo 413/2010, de 7 de julio, declara como doctrina jurisprudencial, que NO es válido que los Estatutos de la Comunidad de puedan autorizar genéricamente la realización de obras en las terrazas de los pisos destinados a vivienda que supongan la alteración de elementos comunes, sin perjuicio de que, como permite el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, tal prohibición pueda cesar por acuerdo unánime de la Junta de Propietarios.

Arrendamientos urbanos: Novedades jurisprudenciales 2011

Hoy quiero hablaros de una reciente Sentencia del Tribunal Supremo, la 550/2010, de 15 de septiembre, que trata de los arrendamientos urbanos: la acción de actualización de la renta en los Contratos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, y sobre la improcedencia de la actualización de la renta.

Esta Sentencia nos viene a decir los siguiente:

Se declara como doctrina jurisprudencial, en interpretación de la Disposición transitoria Segunda, apartado D) 11, de la Ley de Arrendamientos urbanos de 11 de noviembre de 1994, la de que la procedencia o no de la actualización de la renta correspondiente a contratos de inquilinato sobre vivienda, anteriores al 9 de mayo de 1985, se determina tras el requerimiento al efecto del arrendador teniendo en cuenta las circunstancias económicas vigentes en ese momento en relación con la acreditación de ingresos que exige la ley al arrendatario; siendo así que, establecida la procedencia o improcedencia de la actualización -que es única, aunque su definitiva implantación se haga gradualmente- las posteriores alteraciones en los ingresos de las personas que habiten la vivienda no modifican la situación ya creada con carácter definitivo.

El arrendamiento y la vivienda: nueva reforma fiscal del 2011; novedades en el IRPF.

Ya estamos en el 2011, y con este nuevo año entran en vigor algunas reformas y novedades, sobre todo en el ámbito fiscal.

Así pues, hoy vamos a comentaros las principales novedades fiscales que en materia de arrendamientos y vivienda se van a producir a lo largo de todo este año nuevo.

Ante todo, debéis saber que las principales novedades van a ser la supresión de la deducción por vivienda habitual para las personas con ingresos que superen los 24.000 euros al año.

En cuanto a la vivienda, acabamos de ver que la novedad más destacada es la eliminación de la deducción por inversión en vivienda habitual para aquellos contribuyentes cuya base imponible anual sea igual o superior a 24.107,20 euros.

De igual manera, es importante que sepáis que se va a limitar la base de la deducción en función de la base imponible del contribuyente.

Sin embargo, va a existir un régimen transitorio para todas aquellas viviendas que se hayan adquirido antes del días 31 de diciembre del año pasado, esto es, del 2010.

En cuanto al arrendamiento de bienes inmuebles destinados a la vivienda, la novedad más importante consiste en que la reducción aplicable al rendimiento neto del capital inmobiliario obtenido va a pasar del 50% al 60%, incrementándose en consecuencia.

También es importante que conozcáis el siguiente dato: se va a reducir la edad del arrendatario a la hora de aplicar la reducción del 100% del rendimiento neto del capital inmobiliario, pasándose de 35 años a 30.

Ahora bien, al igual que en el caso anterior de la deducción por vivienda, en este caso del arrendamiento, también va a existir un régimen transitorio en cuanto a la ampliación de la edad del arrendatario hasta que éste cumpla los 35 años en todos los contratos que se hayan celebrado antes del día 1 de enero de 2011.

¿Qué os parecen todas estas medidas?