jueves, 30 de diciembre de 2010

La duración del contrato de arrendamiento



En primer lugar deberéis saber que, la duración de un contrato de arrendamiento es la que libremente hayan acordado el arrendador o propietario y el arrendatario o inquilino.

Ahora bien, si el plazo pactado entre las partes del contrato (arrendador y arrendatario) fuese inferior a cinco años, el arrendamiento se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que alcance los cinco años antes mencionados.

Por el contrario, si ni el arrendador ni el arrendatario llegaran a un acuerdo sobre la duración del contrato de arrendamiento, éste se entenderá celebrado por el plazo de un año, sin perjuicio de la prórroga del mismo.

Una vez que el contrato de arrendamiento haya llegado a su fecha final, una vez transcurridos los cinco años mínimos de duración, si ni el arrendador ni el arrendatario notifica a la otra el fin del contrato con un mes de antelación, se prorrogará el mismo por periodos anuales hasta un máximo de tres años.

Debéis saber que el arrendatario puede renunciar a la prórroga siempre que con 30 días de antelación a la fecha de extinción del contrato o de cualquiera de sus prórrogas manifieste al arrendador su intención de no continuar en la vivienda.

Por último debéis saber que, el arrendador puede impedir la prórroga si hace constar en el contrato expresamente que necesitará la ocupar la vivienda personalmente antes de que transcurra el plazo de los cinco años.

jueves, 23 de diciembre de 2010

La renta en el contrato de arrendamiento: determinación, lugar, forma y actualización.



Hoy vamos a hablaros de la renta, uno de los aspectos más importantes y fundamentales en un contrato de arrendamiento. Así pues, os comentaremos aspectos tan fundamentales como la determinación de la misma, el lugar y forma de pago, así como todos lo relativo a su actualización.

1) Determinación de la renta, lugar y medio de pago

La renta, es decir, la cantidad que el inquilino o arrendatario tiene que abonar al propietario o arrendador por el alquiler de la vivienda, tendrá la cuantía que libremente pacten las dos partes y, salvo pacto en contrario, se pagará mes a mes, y debe realizarse dentro de los siete primeros días de cada mes.

En cuanto al lugar en que el inquilino debe proceder al pago, así como la forma en que debe llevarse a cabo, será la que libremente acurden las dos partes. En el caso de que las partes no hubieran llegado a un acuerdo respecto del lugar y forma de pago, la renta se pagará en efectivo y se llevará a cabo en la propia vivienda arrendada.

El propietario o arrendador está obligado a entregar al arrendatario recibo del pago de la renta o un justificante, salvo que hubieran acordado que la renta se pague por otros procedimientos como la domiciliación bancaria.

2) Actualización de la renta

En cuanto a la actualización de la renta, la ley establece que durante los cinco primeros años del arrendamiento, sólo se podrá actualizar la renta, incrementándose o disminuyéndose, el día que se cumpla cada año del contrato.

La actualización se realiza aplicando a la renta del año inmediatamente anterior la variación que haya experimentado el Indice de Precios de Consumo (IPC) publicado por el Instituto Nacional de Estadística durante los doce meses anteriores, incrementándose la renta si el IPC sube, o disminuyéndose si el IPC también disminuye.

A partir del sexto año, la renta se puede actualizar tal y como las partes hayan pactado en el mismo contrato. A falta de pacto, se aplicará el mismo sistema que hemos visto para los cinco primeros años.

Por último, la nueva renta ya actualizada será exigible al arrendatario o inquilino a partir del mes siguiente a aquél en que el propietario o arrendador le notifique por escrito el nuevo importe actualizado.

3) Incremento de la renta por mejoras en la vivienda

La realización por el arrendador o propietario de obras de mejora en la vivienda arrendada transcurridos los cinco primeros años de duración del arrendamiento, dará lugar, salvo pacto en contrario en el contrato, a la elevación de la renta hasta el 20% de la renta vigente.

El aumento de la renta será efectivo desde el mes siguiente en que el arrendador notifique por escrito al arrendatario el aumento.

miércoles, 22 de diciembre de 2010

Rescisión o extinción del contrato de arrendamiento de vivienda y de local: causas y supuestos.



Hoy queremos hablaros de cómo se extingue un contrato de arrendamiento, cuáles son las causas y los supuestos que, según la ley, provocan la extinción del contrato.

Pues bien, según la ley de arrendamientos urbanos, el arrendamiento se va a extinguir por las siguientes causas:

1) Pérdida de la vivienda por causa no imputable al arrendador.

2) Declaración de ruina de la vivienda.

Ahora bien, además de las causas que hemos visto más arriba, el arrendador podrá resolver el contrato por cualquiera de las siguientes causas:

1) Impago de la renta por el arrendatario.

2) Impago de la fianza o de sus actualizaciones.

3) Subarriendo o cesión sin consentimiento.

4) Causar el arrendatario daños en la vivienda o realizar obras sin consentimiento del arrendador.

5) Realizar el arrendatario en la vivienda actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

6) Dejar de destinar el arrendatario la finca arrendada a vivienda permanente del mismo.

7) Incumplir el arrendatario cualquier otra obligación que haya asumido en el contrato, a menos que el arrendador prefiera exigir el cumplimiento de dicha obligación y continuar con el contrato.

Asimismo, debéis saber, que el arrendador no es el único que puede resolver un contrato de arrendamiento. Si no que por el contrario, el arrendatario, por su parte, también podrá resolver el contrato de arrendamiento.

Así pues, el arrendatario podrá dar lugar a la extinción del contrato cuando se den alguno de los siguientes casos:

1) Si el arrendador no hace las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable.

2) Si el arrendador perturba de hecho o de derecho la utilización de la vivienda.

martes, 21 de diciembre de 2010

Los arrendatarios o inquilinos: derechos a la hora de alquilar una vivienda



Sois muchos los que nos estáis preguntando acerca de la ley de arrendamientos urbanos, en concreto, acerca de los derechos que como inquilinos o arrendatarios tenéis bajo el amparo de la ley.

Pues bien, en respuesta a todas vuestras consultas, hoy queremos exponeros todos los derechos que como inquilinos o arrendatarios tenéis a la hora de alquilar una casa:

En primer lugar, deberéis saber que el contrato de arrendamiento de vivienda tiene un plazo de duración mínimo de cinco años, de tal manera que si al final pactáis un contrato de duración inferior a los cinco años, debéis saber que tenéis derecho a prorrogar el contrato hasta llegar a los citados cinco años.

En segundo lugar, y en cuanto a la renta, debéis saber que la misma sólo se podrá actualizar durante los cinco primeros años del contrato y elevándose la renta de acuerdo con el IPC cada año.

En tercer lugar, debéis saber que debéis pagar los servicios habituales de la vivienda tales como teléfono, luz, gas..., y en cuanto a los gastos de comunidad sólo los pagaréis si así se ha pactado en el contrato.

En cuarto lugar, y en cuanto a la fianza debéis prestar fianza equivalente a un mes a la hora de formalizar el contrato.

En quinto y último lugar, tenéis, salvo algunas excepciones, derecho de adquisición preferente en el caso de venta de la vivienda.